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嘉峪关市房屋专项维修资金管理办法

来源:时间:2016-12-19

第一章  总则

第一条  为加强我市房屋专项维修资金的使用管理,保障房屋共有部位和共用设施设备的正常使用和维修,维护房屋专项维修资金所有者的合法权益,根据《物权法》、国务院《物业管理条例》和建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规和部门规章,结合我市实际,制定本办法。

第二条  本办法适用于全市行政区内房屋专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

第三条  本办法所称房屋专项维修资金,是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第四条  一个物业管理区域内有两个以上独立产权单位的,应当设立房屋专项维修资金。一个物业管理区域内仅有一个独立产权单位的,可以自愿设立、交纳房屋专项维修资金。

本规定所称一个独立产权单位,是指依法取得宗地的建设用地使用权,但宗地使用权限整体转让、不得分证登记的建设用地使用权人。

第五条  本办法所称房屋共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第六条  房屋专项维修资金的管理,遵循按幢立账、专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、拨付快速、手续便捷的原则。

第七条  市房地产管理局(以下简称天天彩票房管局)负责全市房屋专项维修资金交存、归集、使用和管理政策的制定;确定我市每平方米建筑面积首期房屋专项维修资金的交存数额;牵头做好全市房屋专项维修资金的摸底调查工作;会同市财政局负责全市房屋专项维修资金的指导和监督工作。

第八条  开发、建设单位要积极配合天天彩票房管局和专户管理银行,认真落实房屋专项维修资金的归集工作;做好业主交存维修资金的标准、范围、程序和专户管理银行的宣传工作;在维修资金未归集到专户管理银行前,做好房屋的维修养护工作,确保房屋安全。

第九条  业主大会是房屋专项维修资金使用的决策机构,业主委员会是业主大会决定事项的执行机构。业主委员会要配合做好房屋专项维修资金的交存、归集的宣传和政策普及工作。

 

<!--[if !supportLists]-->第二章    <!--[endif]-->交存

第十条  商品房及经济适用住房交存标准:

(一)房屋维修资金首次交存

2008年7月1日以前竣工的房屋按房屋售价的2%交存。2008年7月1日(含)以后竣工的房屋按全市每平方米建筑面积平均建安工程造价的5%交存(砖混结构房屋55元/,混凝土结构房屋75元/)。

(二)房屋维修资金续交

业主分户账面房屋专项维修资金余额不足首期交存额30%的,由天天彩票房管局会同专业管理银行向业主发出续交通知,业主应当及时续交,累计续交至原交存标准额度。成立业主大会的,续交方案由业主大会决定。按0.15元/m2·月续交或按原交存标准一次性交存。未成立业主大会的,按0.15元/m2·月续交或按原交存标准一次性交存。

(三)无维修资金的房屋交存

凡未交存过房屋维修资金的楼栋业主,按全市每平方米建筑面积平均建安工程造价的5%交存(砖混结构房屋55元/,混凝土结构房屋75元/)。自2014年1月1日起,一次性交存,或按0.25元/m2·月交存,累计交存至应交存标准额度。

第十一条  出售公有住房的,按照下列规定交存房屋专项维修资金:

(一)业主按照所拥有房屋的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当年房改成本价的2%。

(二)售房单位按照售房款的20%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

(三)房屋维修资金续交与无维修资金房屋交存参照商品房及经济适用住房交存标准。

第十二条  业主逾期未按本办法足额交存或续交维修资金的,业主委员会有权要求其限期交纳。逾期不交的,业主委员会可以向人民法院提起诉讼,要求业主限期交纳。

第十三条  房屋维修资金交存程序

(一)新建房屋维修资金交存

1.建设单位在房屋主体完工后,向天天彩票房管局提交相关资料,并在维修资金管理系统建立基础信息。

2.建设单位受理维修资金交纳业务并向天天彩票房管局提交,经审核后出具《嘉峪关市房屋维修资金交纳审核表》。

3.业主在交纳购房款尾款时且在办理入住手续前,将首次房屋维修资金按《嘉峪关市房屋维修资金交纳审核表》确定的交存标准一次性存入专户银行并领取“专项维修资金专用收据”。

(二)无维修资金房屋交存

1.住宅小区有物业服务企业的房屋

(1)住宅小区有物业服务企业的,由物业企业建立房屋基础信息。

(2)物业企业向业主出具经房管局审核后的《嘉峪关市房屋维修资金交纳审核表》。

(3)物业企业可代收房屋维修资金,向业主出具“专项维修资金专用收据”,按季度存入专户银行;也可由业主按照交存标准,按月存入(或一次性存入)专户银行并领取“专项维修资金专用收据”。

2.住宅小区无物业服务企业的房屋

(1)住宅小区无物业服务企业的,由业主委员会或所在社区建立房屋基础信息。

(2)业主委员会或社区向业主出具经房管局审核后的《嘉峪关市房屋维修资金交纳审核表》。

(3)业主按照交存标准,按月存入(或一次性存入)专户银行并领取“专项维修资金专用收据”。

第十四条  未按本办法交存专项维修资金或者专项维修资金续筹不足,发生应分摊维修费用的,由维修涉及范围内共有或者共用关系的业主按照各自拥有专有面积承担。相关业主不承担时由业主委员会或业主向人民法院提起诉讼,要求相关业主承担

第十五条  专户管理银行收到交存的房屋专项维修资金后,以物业管理区域为单位设账,按房号设立为分户账。

第十六条  售房单位在签定房屋买卖合同时,须在买卖合同附件补充协议栏内约定交纳房屋专项维修资金,明确交纳标准、金额。

第十七条  公有住房售房单位须在收到售房款之日起30日内,将提取的房屋专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十八条  未按规定交存首期房屋专项维修资金的,开发建设单位不得将房屋交付购房人。

第十九条  售房单位或业主在办理房屋所有权登记时,必须持交存专项维修资金专用票据,方可办理房屋所有权登记。

存量房交易时必须向房屋登记部门出示房屋维修资金交清凭据并留存复印件。

第二十条  业主交存的房屋专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的房屋专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

 

<!--[if !supportLists]-->第三章    <!--[endif]-->使用

第二十一条 房屋专项维修资金应当专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用

第二十二条 房屋专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十三条  房屋专项维修资金的使用,按照下列程序办理:

(一)提出使用方案。相关业主(或业主委员会)根据房屋共用部位、共用设施设备现状及业主的意见,自行编制或者委托物业服务企业等相关单位编制房屋专项维修资金使用方案。使用方案应包括:维修工程施工方案及实施时间、工程预算书、维修施工单位的选择方式、工程合同、工程验收及决算方式、房屋专项维修资金的列支范围和分摊方式等。

(二)业主决策。房屋专项维修资金使用方案应当经资金列支范围内专有部分占相关建筑面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意,并在小区显著位置进行公示。

预算费用累计超过10万元的,表决前须经第三方机构对工程费用预算等进行审核。审核费用计入本次维修支出。

(三)方案初审。相关业主(或业主委员会)或其委托的物业服务企业持以下资料报物业所在社区进行初审。

方案初审需提交资料:

1.维修资金使用申请书;

2.房屋专项维修资金使用方案;

3.工程预算明细表;

4.业主大会决议或业主书面签名、区域内公示等材料。

物业所在社区收到初审资料后,组织相关人员进行现场勘查核实,并在5日内做出是否同意维修的初审意见。

(四)选择施工单位。工程预算编制完成并经管理机构审核后,相关业主(或业主委员会)可自行或委托物业服务企业等相关单位通过招投标或者其他公开、公平、公正的方式选定维修施工单位。选择施工单位主要依据施工单位的资质、业绩、工程预算报价、工程质量、承诺保修等。维修施工单位应当具备独立法人资格并具有相关资质。屋面防水修缮工程全市统一组织单价招标,不再另行招标。

(五)签订施工合同。确定施工单位后,由相关业主(或业主委员会)或委托的物业服务企业与施工单位签订施工合同及保修合同。

(六)方案及合同备案。经社区审核同意维修的项目,由相关业主(或业主委员会)或其委托的物业服务企业持以下材料及施工合同报天天彩票房管局进行备案。天天彩票房管局接到备案材料后,5日内做出备案意见,必要时进行现场查勘。

备案提交材料:

1.维修资金使用申请书;

2.房屋专项维修资金使用方案;

3.工程预算明细表;

4.业主大会决议或业主书面签名、区域内公示等材料;

5.经社区初审的书面材料;

6.施工合同及相关材料(施工单位营业执照、组织机构代码证、资质证书、法定代表人身份证明书、安全生产许可证、建造师执业证书,授权委托书等)。

未取得使用备案通知擅自维修的,天天彩票房管局不予支付维修费用,擅自维修造成不良后果的,其责任由相关组织或个人承担。

(七)竣工验收。工程竣工后,相关业主(或业主委员会)、委托的物业服务企业同施工单位、监理单位、物业所在社区、天天彩票房管局等相关部门进行现场验收并形成书面验收意见。

(八)支付工程款

1.物业服务企业或者相关业主(或业主委员会)持有关材料(工程款拨付申请书、工程决算明细表、费用结算票据、工程验收合格证明等),向天天彩票房管局申请列支工程款。

2.天天彩票房管局审核同意后,扣除质量保证金的剩余工程决算资金,向专户管理银行发出划转房屋专项维修资金的通知。

3.专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

(九)质量保修。维修工程合同应当约定工程质量保证条款。工程质量保修期满后,由维修施工单位凭据业主委员会、相关业主、物业服务企业和所在社区的审核意见等相关资料,向天天彩票房管局提出申请并备案,天天彩票房管局方可拨付工程质量保证金。工程质量保证金为工程款总额的5%,保修期满后,无质量问题的,予以拨付质量保修金。

第二十四条 发生危及房屋使用安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,应当按照以下规定列支住宅专项维修资金:

(一)物业服务企业或者相关业主(或业主委员会)向所在社区提出申请,由社区组织现场勘查并及时提出书面意见。

(二)天天彩票房管局进行审核。

(三)物业服务企业或者相关业主(或业主委员会),按照规定选择施工单位进行维修。

(四)物业服务企业或相关业主(或业主委员会)将维修项目相关情况在小区进行公示。

(五)工程完工后,物业服务企业、相关业主(或业主委员会)应当组织有关单位验收,并出具工程验收报告。验收合格后,物业服务企业持相关材料申请使用房屋专项维修资金。

(六)天天彩票房管局审核同意后,向专户管理银行发出划转房屋专项维修资金的通知。

(七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

(八)质量保修。维修工程合同应当约定工程质量保证条款。工程质量保修期满后,由维修施工单位凭物业服务企业、相关业主(或业主委员会)和所在社区的审核意见等相关资料,向天天彩票房管局提出申请并备案,天天彩票房管局方可拨付工程质量保证金。工程质量保证金为工程款总额的5%,保修期满后,无质量问题的,予以拨付质量保修金。

前款所称的紧急情况一般包括:

(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

(二)电梯故障危及人身安全的;

(三)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的;

(四)消防系统出现功能障碍,消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的;

(五)其他危及房屋使用安全的紧急情况。

第二十五  条物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关受益业主按照各自拥有物业建筑面积的比列分摊。涉及未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,开发建设单位或者公有住房单位必须按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积,分摊维修和更新。

第二十六条  下列费用不得从房屋专项维修资金中列支:

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施维修、更新和改造费用。

(二)应当由供排水、供电、供气、供热等经营单位,负责物业管理区域内相关设施设备(业主自行增加的设施设备除外)的维修、养护和更新的费用,责任划分如下:

1.业主终端计量水表及以外的供水设施设备;

2.业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的,为用户户外的供电设施设备);

3.业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备;

4.业主户外分户阀及以外的供热设施设备;

5.业主楼外排水井及以外的排水设施设备。

(三)因人为损坏应当由当事人承担的住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、公用设施设备的维修和养护费用。

 

<!--[if !supportLists]-->第四章    <!--[endif]-->监督管理

第二十七条  下列资金应当转入房屋专项维修资金滚存使用:

(一)房屋专项维修资金的存储利息;

(二)利用房屋专项维修资金购买国债的增值收益;

(三)利用房屋共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得收益,但业主大会另有决定的除外;

(四)房屋共用设施设备报废后回收的残值。

第二十八条  天天彩票房管局应按规定做好房屋专项维修资金的保值、增值工作。在保证房屋专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将房屋专项维修资金用于购买国债,禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十九条  房屋专项维修资金自业主交存之日起计息,按计息日(每年12月31日)人民银行公布的活期利率计息,计入业主个人账户。在管理过程中产生的增值收益作为房屋应急维修和共用设施设备的更新改造资金及业主个人账户再分配(按照业主交存额度及时间等因素进行增值分配,计入业主个人账户)。

第三十条  房屋所有权转让时,该房屋分户账中结余的房屋专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持房屋专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

第三十一条  房屋灭失的,房屋分户账中结余的房屋专项维修资金返还业主;售房单位交存的房屋专项资金维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收交同级国库。

第三十二条  专户管理银行应当每年至少一次向天天彩票房管局及业主委员会发送房屋专项维修资金对账单。

天天彩票房管局及业主委员会对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核。

天天彩票房管局建立房屋专项维修资金网络查询制度,接受业主、公有住房售房单位对其分户账中房屋专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十三条  房屋专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计和财政部门的监督。

第三十四条  房屋专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部门的有关规定执行,并接受市财政局的监督检查。

<!--[if !supportLists]-->第五章    <!--[endif]-->法律责任

第三十五条 开发建设单位违反本办法第十八条规定将房屋交付买受人的,由天天彩票房管局责令限期改正;逾期不改正的,处以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按本办法第二十五条规定分摊维修、更新和改造费用的,由天天彩票房管局责令限期改正;逾期不改正的,处以1万元以下的罚款。

第三十六条 违反本办法规定,挪用房屋专项维修资金的,由天天彩票房管局追回挪用的房屋专项维修资金,没收违法所得,可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用房屋专项维修资金,情节严重的,除按前款规定予以处罚外,还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第三十七条 对违反房屋专项维修资金专用票据管理规定的行为,按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第三十八条 违反本办法规定,挪用房屋专项维修资金的,按照《住宅专项维修资金管理办法》相关规定处理;构成犯罪的,依法追究相关责任人的刑事责任。

 

<!--[if !supportLists]-->第六章    <!--[endif]-->附则

第三十九条  本办法自公布之日起施行,有效期5年。